Desde el 2022, para evitar el fraude fiscal, se viene tomando “el valor de referencia catastral” fijado anualmente por la Dirección General del Catastro (DGC), como base imponible para las transmisiones de inmuebles (compraventas, donaciones, herencias, liquidación de gananciales, extinción de condominio, declaraciones de obra nueva respecto de la total edificación), constituyendo, por tanto, el mínimo legal exigible para la determinación del valor de los inmuebles en estos asuntos cuando se trata de un único bien, o para la formación de inventario del caudal hereditario, de la sociedad legal de gananciales, o de la comunidad ordinaria de bienes (en proindiviso) cuando concurrieran diferentes partidas de bienes, derechos o deudas. Antes de su establecimiento por L. 11/2021 de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, coincidente con el incremento considerable de donaciones otorgadas a causa de la pandemia por COVID-19, se tomaba en consideración el valor fiscal, que incluso aún hoy se sigue obteniendo, por seguridad jurídica, para la cuantificación mínima del valor de aquellos inmuebles que aún no disponen de valor de referencia asignado por la DGC, sin perjuicio de ser susceptible de comprobación posterior por la administración.
En las transmisiones patrimoniales de inmuebles, inter vivos o mortis causa, sujetas al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), o al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), el valor que se debe atribuir a los inmuebles ha de ser el mínimo legal o valor de referencia catastral fijado por la DGC, el que acuerden las partes o el de tasación, siempre que en estos dos últimos casos sea superior al valor de referencia.
En los asuntos de Herencias, Donaciones, Liquidación de Gananciales o Extinción de Condominio que tramita este despacho, por seguridad jurídica y en evitación del fraude fiscal, siempre se exige el certificado del valor de referencia catastral del inmueble a fecha del fallecimiento del causante o del encargo profesional para asistir o negociar la transmisión, para estudio y valoración previos. El valor de referencia vigente es clave para iniciar cualquier tipo de negociación de los asuntos mencionados, partiendo de la base de que constituye la determinación del valor mínimo legal, respetado en muchas ocasiones cuando se trata de preservar las relaciones familiares o personales, o del que se parte para convenir el valor de las diferentes partidas de inmuebles que integran los respectivos lotes en la adjudicación de bienes, evitándose así los excesos de adjudicación y compensaciones económicas por tal motivo. Partiendo también del valor mínimo de referencia, los abogados cualificados de las respectivas partes alcanzamos acuerdos, teniendo en cuenta otras estimaciones o tasaciones de mercado, en interés de nuestros respectivos clientes. Salvo en casos de compraventas en que el tercer adquirente, externo, como único sujeto pasivo del impuesto que grava la transmisión, se haya arriesgado o tenga motivos objetivos para impugnar y/o recurrir el valor de referencia asignado por la administración catastral, por diferir de su valor inferior de mercado o adquisición, en contra de la normativa del impuesto de transmisiones patrimoniales que fija el valor de referencia catastral como base imponible del ITP de forma objetiva y general; no es objeto de controversia, en una negociación de aceptación y adjudicación de herencias, liquidación de gananciales o extinción de condominio, entre al menos dos partes con pretensiones opuestas, la discusión sobre la imposición de un valor inferior al mínimo legal, por debajo del valor de referencia, ni es admisible ni aconsejable aceptarlo, aparte de por los perjuicios económicos que conlleva, por las desfavorables repercusiones fiscales y de otra índole legal que tiene para el resto de las partes.
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El Pleno Tribunal Constitucional (TC) en Sentencia 13/2026 de 12 de Febrero, avala por unanimidad la constitucionalidad del valor de referencia catastral como base imponible en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), y por ende en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), considerando que no infringe el principio de capacidad económica. Para el TC, la estimación del valor de los inmuebles a través de su “valor de referencia” fijado por la DGC, como método indiciario de valoración, no sólo somete a tributación una fuente de capacidad económica, sino que lo hace mediante una adecuada medición de la riqueza gravada. El TC aprecia la existencia de una razonable conexión entre el hecho imponible y la base imponible del impuesto. Su valoración como método estimativo de valoración no se considera arbitraria, al responder a una justificación objetiva y razonable, entre otras, por:
- La simplificación administrativa.
- La reducción de la litigiosidad.
- La seguridad jurídica.
- La evitación del fraude fiscal.
Asimismo, el TC destaca que el sistema guarda estrecha relación con la realidad económica que pretende cuantificar, y que en los casos en que pudiera producirse una desviación respecto del “valor de mercado”, se ha previsto legalmente la posibilidad de proceder a su corrección (Fuente: Nota Informativa nº 17/2026 del TC).
En la referida Sentencia de 12 de Feb. 2026, Rec. 3631/2025, el TC concluye que <<Siendo la adquisición de un bien inmueble un índice de capacidad económica real, la opción legislativa dirigida a su cuantificación a través de un sistema objetivo como es el del “valor de referencia”, puede reputarse constitucionalmente legítima al haberse articulado con pleno respeto al principio de capacidad económica como medida de gravamen…, nos hallamos ante un sistema de cuantificación objetiva de capacidades económicas potenciales que cuentan con una justificación razonable y suficiente desde el punto de vista constitucional, respetando el medio articulado para alcanzar el fin los límites sentados en la doctrina de este tribunal, no sólo por gravar valores medios o potenciales cercanos a los de mercado, sino también por haber arbitrado el legislador la posibilidad de la estimación directa de las bases imponibles>>.
Las partes en una herencia, en una liquidación de gananciales, en una extinción de condominio, están legalmente legitimadas para exigir la cuantificación de los bienes no ya en base al valor de referencia catastral, sino conforme al valor de mercado, en la mayor parte de los casos superior al de referencia en la realidad actual, sin perjuicio de que imponer altas expectativas sobre la máxima de la horquilla de mercado, que impida la contraoferta en atención a las exigencias y gastos hipotecarios, capacidad económica y, con frecuencia, necesidad de rehabilitación del inmueble, obstaculiza la posibilidad de consenso para la venta o adjudicación de bienes inmuebles sin perjuicio de que lamentablemente se suela utilizar como estrategia de desgaste de las otras partes en conflicto. Sin embargo, pretender adjudicarse el inmueble por un valor inferior al de referencia tiene nefastas consecuencias económicas y fiscales, abocado a un procedimiento de comprobación de valores y seguro fraude fiscal, por no decir que el fedatario público no puede responsabilizarse de autorizar la escritura que contenga un valor inferior al de referencia.
Por asombroso que parezca, recientemente se me ha presentado el caso, en un asunto de herencia, de la imposición, más allá de la pretensión, de una parte contraria-heredero que comunicó el borrador de escritura de aceptación y adjudicación de herencia, impuesto directamente, en contra de lo convenido, por dicho heredero y eventual adjudicatario del único inmueble indivisible integrante del caudal relicto, que habiendo designado notaría de su elección para otorgamiento de hipoteca sobre dicho inmueble que pretende adjudicarse, para financiar su adjudicación y compensación económica al resto de herederos, tras obstaculizar e incumplir el acuerdo de venta a terceros; en el que consigna un valor de la finca urbana inferior al de referencia vigente al fallecimiento del causante, con otras añadidas complicaciones de técnica jurídica en las que no voy a entrar; y realiza la partición y compensación a sus otros hermanos, no adjudicatarios del bien, sobre el valor de referencia, pero adjudicándose el inmueble por inferior valor. De esta diabólica manera, pretendía, por una parte, confundir a los hermanos sobre la aceptación sobrevenida del valor de referencia, como eventual adjudicatario, al que siempre se había opuesto por pretender su adjudicación por un valor inferior, realizándose la partición y compensación económica por exceso de adjudicación a los no adjudicatarios aparentemente sobre el valor de referencia; pero como a la vez los otros herederos estarían aceptando un valor inferior al de referencia del inmueble mediante el otorgamiento de la escritura pública, se estaría contribuyendo a la construcción de “una desviación” del valor de referencia respecto de un ficticio valor inferior de mercado” mediante instrumento público, con la que el eventual adjudicatario del inmueble indivisible por título de herencia conseguiría acreditar que el valor de referencia era bastante superior al de mercado para exigir la corrección administrativa ante la DGC (el valor de mercado del inmueble concreto es muy superior al de referencia). Correlativamente, dado que el heredero único adjudicatario del inmueble habría pagado de más a los otros en la partición, por compensarles económicamente el exceso de adjudicación del primero sobre el valor muy superior de referencia respecto del inferior de mercado “escriturado”, aparentemente aceptado (impuesto) por las partes, podía reclamar a sus hermanos su parte proporcional, después de conseguir su propósito ante la DGC (art. 1085 C.c.: “El coheredero que hubiese pagado de más de lo que le corresponda a su participación en la herencia, podrá reclamar de los demás su parte proporcional”). Por último, conseguiría su particular satisfacción personal y reconocimiento de una distorsionada justicia, falso perjuicio familiar y obsesiva sensación de agravio personal, que de manera hostil atribuía a sus hermanos, sobre la base de una personalidad querulante que ha destruido cualquier tipo de relación. Huelga decir que se incluía la lectura previa de los otorgantes de dicha escritura y renuncia de éstos a la lectura por fedatario público, consintiendo su otorgamiento.
Obviamente, la anterior imposición, puesto que no hubo propuesta, ni negociación, ni comunicación, en tal sentido, no fue aceptada.
Independientemente del deshonesto y malicioso proceder, y del contexto de querulancia recurrente y concurrente, en la que no se respeta la voluntad de los testadores y derechos hereditarios de los demás herederos universales; cabe hacerse la pregunta ¿por qué se pretende un valor inferior al de referencia hasta alcanzar dichos extremos conductuales, cuando está establecido que es el valor mínimo legal, y los demás herederos, que superan el 50 % del haber hereditario, están legitimados para exigir el valor de mercado superior al de referencia?. La respuesta es muy clara, y se centra en los efectos del Impuesto sobre el Patrimonio (I.P.) sobre el valor de los bienes recibidos por título de herencia, al integrarse estos últimos en el patrimonio neto preexistente del heredero, en este caso adjudicatario a 31 de diciembre, incrementando su base imponible, obligando al heredero a declarar, al año siguiente y en lo sucesivo por el I.P.; a la vez que un mayor patrimonio preexistente del heredero que recibe los bienes, aumenta el coeficiente multiplicador en el Impuesto sobre Sucesiones, resultando una cuota a pagar más alta, teniendo que presentar una declaración complementaria en caso de que se hubiere liquidado con anterioridad dentro del plazo legal.
En este tipo de conflictos resulta fundamental contar con abogados en Las Palmas de Gran Canaria con experiencia en negociación, herencias y resolución de controversias patrimoniales.
Por todo ello, considero al valor de referencia “EL VALOR DEL CONSENSO”, del que parten los abogados cualificados, transparentes y honestos para perseguir el fin de preservar las relaciones familiares o personales respetando la voluntad de sus clientes y la de los causantes; o para, asistidos de la buena fe que ha de concurrir en toda actividad negociadora (L.O. 1/2025 de 2 de enero), alcanzar acuerdos ponderando otras estimaciones, pero nunca como “desviación grosera” de un ficticio inferior valor de mercado, abonando el abuso.
30/03/2026